En el tercer trimestre del año pasado, España salió oficialmente de la recesión. Lo hizo con un pírrico crecimiento del 0,1%, que en el cuarto trimestre se amplió hasta un 0,3%. Lentamente, las constantes vitales de la economía española mejoran, pero con los datos oficiales en la mano los bancos siguen sin trasladar a la inmensa mayoría de los potenciales compradores de vivienda el cambio de escenario. Para una selecta minoría, todo es diferente, como demuestra el hecho de que en noviembre el importe medio de las hipotecas ha aumentado hasta los 106.473 euros.
Hay que remontarse a junio de 2012 para encontrar una cifra tan alta, que gana fuerza si se compara con los 94.000 euros del pasado mes abril, la más baja de 2013. ¿Significan estas cifras que el mercado inmobiliario recupera tono vital? Sí, pero sólo en un segmento, el de los ciudadanos con más poder adquisitivo. Sólo así se explica que con la actividad en picado –en noviembre sólo se constituyeron 13.933 hipotecas, un 27,4% menos que el año anterior- haya subido el importe medio de los préstamos un 2,1% en tasa anual.
Por lo tanto, en un mercado bajo mínimos, los pocos que acceden a un préstamo reciben más dinero del banco. O dicho de otra forma, reciben la totalidad de la escasa liquidez que hay en el sistema. En noviembre, el valor del capital prestado se desplomó un 30% en tasa anual hasta los 1.483 millones de euros. Una cifra sencillamente pírrica desde la que no se puede edificar la recuperación del negocio inmobiliario residencial español.
Los últimos números oficiales del INE significan que las entidades financieras siguen extremando las precauciones o, lo que es lo mismo, otorgando créditos con cuentagotas y casi siempre para dar salida al producto propio. Sólo así se explica que en los últimos cinco años se haya desplomado el importe de la hipoteca media incluso en las comunidades autónomas que en 2008 encabezaban la demanda de crédito y los importes adjudicados. En noviembre de aquel año, el valor del préstamo medio era de 132.103 euros, un 20% por encima de los niveles actuales.
Hace cinco años, Navarra encabezaba el ránking con 224.830 euros por hipoteca, seguida de Madrid con 216.340 euros. Con los datos del mismo mes de este año, los descensos en ambas comunidades son del 44% y del 29% respectivamente. En País Vasco, y Cataluña, las dos siguientes más pujantes de la clasificación hace cinco años, la caída es muy similar, del 35% y del 34% respectivamente.
Las cifras son elocuentes. Salvo en Extremadura, a finales de 2008 en ninguna comunidad autónoma española se otorgaban préstamos hipotecarios inferiores a la media del mes de noviembre de 2013. Eran otros tiempos, en los que bancos y cajas de ahorros financiaban el 100% de la vivienda –otros gastos como la compra de coche o la remodelación del inmueble se añadían a la hipoteca- y ofrecían plazos de hasta 50 años para pagar.
Mercado ilíquido y caro
La escasa demanda por parte de los potenciales compradores de vivienda –que esperan nuevas caídas de los precios de los inmuebles- y las precauciones de los bancos –no financian más del 80% de los inmuebles si no es producto propio- generan un mercado ilíquido y caro. Al desplome de la actividad se suma que el tipo de interés medio de las hipotecas se ha estancado en el 4,40%, un nivel disuasorio a la espera de la aceptación de las nuevas ofertas que están lanzado entidades como Bankinter, Cajasur, ING o Banco Santander.
Estos grupos están ofreciendo diferenciales inferiores al 2%, pero con un alto grado de vinculación que sigue excluyendo a la inmensa mayoría de los que necesitan financiación para comprar una casa. Una vez más, el sector ciñe su oferta hipotecaria preferente a los españoles de mayor poder adquisitivo. El objetivo es seleccionar al cliente solvente, aunque aún así las entidades financieras se están cubriendo las espaldas, exigiendo la contratación de seguros, planes de pensiones y una elevada actividad con tarjetas de crédito y débito. Para la inmensa mayoría de ciudadanos que están el lado de la balanza que toca el suelo, el mercado sigue siendo sencillamente inaccesible.