El arranque del ejercicio 2014 está cumpliendo las previsiones de los expertos: desde el suelo, las grandes cifras del ladrillo español están reaccionando. Los números del mes de febrero, con una recuperación de las ventas de 40% según las cifras del Consejo General del Notariado, han disparado las expectativas de un cambio de ciclo que despierta muchas dudas. Estas son las diez claves para interpretar la foto fija del ladrillo en España.
-La recesión se va y el mercado sale del coma. El 23 de octubre de 2013, España certificaba oficialmente la salida de la recesión con el anuncio de que la economía creció un 0,1% en el tercer trimestre. Eran tiempos de absoluta depresión del ladrillo y de cerrojazo crediticio. Los datos del INE de febrero –que en realidad llevan un retraso de dos o tres meses, por lo que corresponden a noviembre o diciembre- lo atestiguan con un desplome de las compraventas del 25%. El mercado inmobiliario español, todavía bajo mínimos, empezaba a salir del coma.
-El ladrillo despega desde mínimos. Las cifras del Consejo General del Notariado dicen todo lo contrario que el INE. La razón es que en este caso sí se corresponden con el cierre del mes de febrero. Dicen que las compraventas crecieron un 39,8% en la comparación interanual, que el precio medio del metro cuadrado subió muy ligeramente y que los créditos para comprar viviendas aumentaron casi un 36%.
-Una comparación difícil. Certificada la recuperación desde el suelo, toca analizar las cifras. Y hay muchos matices. El más importante es que el mercado se paró casi completamente en el arranque de 2013 después de que el Gobierno pusiera fin al cierre de 2012 a la deducción por compraventa de viviendas. Por lo tanto, con las cifras de febrero sobre la mesa, como mucho se puede hablar de una cierta estabilización del mercado que debe confirmarse en los próximos meses.
-Fin de la espiral depresiva. Tras seis largos años de crisis, el Consejo General del Notariado cree que los datos –los precios crecieron un 9,4% en enero y un 0,6% en febrero- suponen, como mínimo, “el fin de la espiral depresiva” del mercado inmobiliario español. Un agujero negro que se traduce en que las operaciones cayeron otro 2,2% el año pasado con una caída acumulada del 60% respecto a los niveles de 2007. Que se reduzca el deterioro es lo razonable en un escenario de recuperación, aunque muy suave, de la economía española.
-Las nuevas viviendas, ancladas. En enero fueron finalizadas 4.735 viviendas, las mismas que hace un año. La cifra significa que el sector no acaba de levantar el vuelo, tocado aún por un gran stock y por la competencia de las casas usadas, donde la capacidad de negociación de los precios es mucho mayor. Como en el resto de grandes cifras, se puede hablar de estabilización después de un dramático 2013 en el que la actividad se desplomó casi un 44%.
-Más crédito, menos cantidad. Los préstamos para adquisición de vivienda también empiezan a levantar el vuelo, porque muy lentamente la banca empieza a abrir el grifo y porque en plena recuperación de la confianza con los primeros brotes verdes del empleo la demanda está creciendo suavemente. Las hipotecas han crecido un 35,9% en febrero, pero el importe sigue bajando: un 6,8% hasta los 104.157 euros. El crédito sigue siendo un lujo.
-Un ‘everest’ para las familias. Con los datos de 2013 en la mano, las familias españolas siguen haciendo un enorme esfuerzo para comprar una vivienda. Según los cálculos del Banco de España, necesitan el sueldo bruto equivalente a 5,8 años, muy por encima de la recomendación estándar, que dice que lo razonables es una horquilla entre los 3,8 y los 4 euros. Es un escenario de inflación muy baja y contención de los salarios, sólo una gran rebaja del precio de las casas relajaría las condiciones en las que los españoles acceden al mercado inmobiliario.
-El enigma de los precios. Según los datos del Consejo General del Notariado, el precio por metro cuadrado de la vivienda acumula una caída del 37% por ciento desde su máximo en julio de 2007. La estabilización de los precios en los dos primeros meses del año podría apuntar a que el fin del ajuste está muy cercano. Sin embargo, el mercado español tiene muchas caras. Los expertos creen que en las mejores zonas de Madrid o Barcelona el ajuste ya ha terminado, pero esta realidad no es extrapolable al conjunto del país. El barómetro inmobiliario de CBRE dice que sólo el 28% de los 250 directivos del sector encuestados cree que los precios tocarán fondo este año.
-La primera vivienda se queda sin clientes. En su informe de proyecciones para el mercado inmobiliario en 2014, Bankinter alertaba de que 850.000 ciudadanos saldrán de España hasta el 2015. Y el INE cifra en 4,4 millones de personas en 10 años la reducción del número de españoles entre 25 y 49 años. Es decir, de quienes están en edad de comprar una primera vivienda. Ahora el FMI se suma al coro y dice que las proyecciones que apuntan a una acusada pérdida de población en España durante la próxima década, particularmente en la cohorte de entre 25 y 35 años, afectará negativamente a la demanda de vivienda. Unas expectativas que reducen significativamente el potencial de recuperación del mercado.
-Entonces, ¿quién compra? Las adquisiciones de vivienda las están protagonizando los mismos que han sostenido mínimamente al mercado en los últimos trimestres. Se trata de extranjeros y de nacionales muy solventes que ante la caída de la rentabilidad de los productos de ahorro sin riesgo –los depósitos- vuelven a poner la mirada en el ladrillo. Todavía dos terceras partes de las compras se abonan al contado.