Una ejecución hipotecaria se produce cuando al caer el impago de entre tres y seis cuotas de hipoteca, el banco inicia un proceso (remite al juzgado una demanda para que se rompa el contrato de préstamo) con el que reclama el monto total del crédito a un interés que suele rondar el 20%. En caso de que el propietario ni sus avalistas no pudieran pagar el montante exigido el inmueble cae en subasta.
En este caso la ejecución es la orden y notificación a sus propietarios que deben de abonar la cantidad que deben. El lanzamiento vendría después de la ejecución hipotecaria con un plazo de unos meses y se refiere al acto mediante el cual se despoja a una persona de la posesión material de un bien inmueble, en ejecución de una resolución dictada por la autoridad gubernativa o judicial.
En este caso se expulsa de la vivienda a sus propietarios al no poder hacer frente a la deuda contraída en los plazos estipulados. Si el propietario o el avalista hace frente al pago se llama dacción en pago y se paralizaría la ejecución hipotecaria y, por consiguiente, el lanzamiento.
Al lanzamiento suelen acudir acompañando a la comisión judicial, la fuerza pública, un cerrajero y el demandante o su representante, constituyéndose todos en el domicilio del lanzado, el cual es requerido de desalojo y si este se niega a verificarlo se procede al mismo por la fuerza y a su costa, pudiéndose declarar legalmente abandonados todos los bienes del lanzado que se encuentren en interior del domicilio objeto del mismo.
Bien es cierto, según se explica en fundeu.es que en cuanto al término desahuciar, no es correcto su empleo en las ejecuciones hipotecarias, pues para desahuciar se requiere el ejercicio de una acción de desahucio (arrendamientos en los que no se paga la renta, casos en los que expiró el término del contrato o los supuestos de un desahucio por precario).
En efecto, el término técnico apropiado para referirse a las ejecuciones hipotecarias es lanzamiento, como recoge el Diccionario de la Real Academia; sin embargo, el término desahucio ha pasado de utilizarse referido solo a los casos de alquiler o arrendamiento, a designar también los procesos hipotecarios.
En cuanto al uso de hipoteca por ‘préstamo hipotecario’, se trata de una extensión semántica que ya recoge la enmienda de esta voz para la vigesimotercera edición del Diccionario académico.
Lo correcto en el caso de los procesos de ejecución hipotecaria es el empleo del término lanzamiento. Por otra parte, la hipoteca es un derecho real de garantía de un préstamo, por lo que no se paga; lo que se amortiza es el préstamo hipotecario.
Según la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social existen unos requisitos para que se pueda suspender el lanzamiento:
1) Que exista un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria.
2) Que afecte a una vivienda habitual.
3) Que las personas afectadas formen parte de colectivos especialmente vulnerables.
4) Que estas personas se encuentren en circunstancias especiales económicas.
¿Cuáles son los colectivos especiales según la Ley?
Son las personas que se encuentren en alguno de los siguientes supuestos:
1) Familias numerosas de conformidad con la legislación vigente.
2) Familias monoparentales con dos hijos a cargo.
3) Familias con algún menor de tres años.
4) Familias que tengan a su cargo a personas en situación de discapacidad superior al 33%, o en situación de dependencia, o enfermedad que les incapacite de modo permanente para realizar una actividad laboral.
5) Familias en las que el deudor hipotecario esté en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.
6) Familias en las que convivan en la misma vivienda una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que le incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para una actividad laboral.
7) Familias en las que exista una víctima de violencia de género, conforme a la legislación vigente, siempre que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual.
¿Qué circunstancias especiales económicas se deben cumplir?
1) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (publicado anualmente en la Ley de Presupuestos Generales del Estado). Apunta la Ley que este límite puede ampliarse en los siguientes supuestos:
– A cinco veces dicho indicador en el caso de que el ejecutado sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
– Que, en los últimos cuatro años, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, entendiendo que ello se produce cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos un 1,5%.
– Que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
– Que la hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y haya sido concedida para la adquisición de la misma.
Los anteriores requisitos sociales y económicos han de ser debidamente acreditados por el deudor en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria y antes de la ejecución del lanzamiento, ante el Juez o Notario encargado del procedimiento, mediante la presentación de los documentos a los que se refiere la Ley 1/2013 (artículo 2).
Aquí explicamos todos los pasos:
¿Cómo se llega a un desahucio?
El número total de ejecuciones hipotecarias iniciadas en el primer semestre de este año fue de 21.178, lo que supone el 4,2 % más que en el mismo periodo del año anterior, según la estadística presentada este viernes por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). El elevado paro como consecuencia de la crisis provocan un aumento de los impagos de los préstamos hipotecarios, que aún hoy siguen en aumento. Aquí explicamos los dos pasos de un proceso de ejecución.
1) La demanda
El banco decide reclamar judicialmente el cobro de un préstamo al propietario que no ha pagado entre tres y seis cuotas y que tiene la vivienda como garantía. El proceso se inicia con la presentación de una demanda ejecutiva por impago en el juzgado.
2) Lanzamiento judicial
Primeramente el banco procede a la subasta de la vivienda y su valor se toma de la tasación del bien efectuada para la concesión del préstamo. Una vez la propiedad de la casa pasa a nombre de la entidad o de un tercero, el deudor deja de ser el propietario y se le da un plazo para que abandone la vivienda. Si no lo hace, los funcionarios judiciales pueden pedir auxilio a la Policía para llevar a cabo el desalojo.