Domingo 04/12/2016.

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La renegociación de alquileres hoteleros se salda en rebajas de hasta el 30%

Crece la tendencia a modelos basados en contratos de gestión y renta variable con una "leve" recuperación de precios
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La renegociación de alquileres hoteleros se salda en rebajas de hasta el 30% La renegociación de alquileres hoteleros se salda en rebajas de hasta el 30%

La disminución de la rentabilidad hotelera durante los últimos años ha abocado a la renegociación de muchos contratos de alquiler que se han saldado con disminución de hasta el 30% de la renta pactada inicialmente, según el informe 'Gestión de activos hoteleros 2011' presentado este lunes por la consultora de gestión e inversión Magma Turismo.

La rebaja de la renta sobre el valor pactado ha sido de entre el 20% y el 30% en un 13% de los negocios, mientras que un 6% de ellos se han visto obligados a renegociar a la baja entre un 30% y un 40% sus alquileres.

Los contratos de alquiler, han sido hasta la fecha los más desarrollados en España porque ofrecen cierta seguridad al inversor propietario, "sin embargo esta tendencia está variando hacia modelos muchos más creativos con opciones mixtas con un alquiler mínimo garantizado y el resto en función de facturación u otras variables de gestión", explicó Albert Grau, socio director de Magma Turismo.

Esto está permitiendo la entrada a inversores internacionales que históricamente no tenían cabida bajo estos modelos de negocio en España. De hecho, según el informe de Magma Turismo, el 83% de los encuestados consideran que este año se producirán nuevos movimientos de integración o fusión en el sector.

La opción opuesta a la renta garantizada son los modelos más anglosajones, como los contratos que gestión o management, que variabilizan los ingresos de la propiedad en función de la evolución de la explotación del establecimiento hotelero, pagando el propietario unos fees de gestión al operador y obteniendo la propiedad el margen que genera la actividad.

El informe, basado en una encuesta realizado a 50 cadenas hoteleras nacionales e internacionales, muestra como la mayoría de los hoteles se encuentran en régimen de propiedad (31,48%) y en territorio nacional (un 49%).

Por orden de importancia en cuanto al modelo de gestión le siguen los establecimientos bajo régimen de alquiler (31,48%) o gestión (20,37%). En último lugar se encuentra la franquicia (9,25%).

Según el socio directo de Magma Turismo, Bruno Hallé, la tendencia actual es una evolución hacia la firma de contratos de gestión. Así, mientras en 2009 suponían un total del 26% de las negociaciones, las cifras se elevaron al 29% en 2010 y se prevé que en 2011 se eleven hasta el 31% de los proyectos.

"Otro factor a tener en cuenta es la disminución del alquiler fijo bajando de un 29% en el 2009 a una previsión del 25% en 2011, frente a modelos de menor riesgo para el operador como pueden ser el alquiler variable o los contratos de gestión", explicó Hallé.

Durante el ejercicio 2010, las negociaciones de renta han experimentado un giro hacia los contratos de renta variable, representando más de la mitad (53,4%) de los contratos negociados durante este ejercicio, frente a los contratos de renta fija.

Respecto a las transacciones hoteleras realizadas en el ejercicio 2010 por los grupos hoteleros, cerca del 60% fueron transacciones de venta de activos o desinversión, la mayoría de ellas en España en el mercado urbano. "Volvemos a un modelo de gestión más industrial y menos especulativo. Se evoluciona hacia la profesionalización del sector", explicó Albert Grau.

PREVISIONES PARA 2011

El informe de Magma Turismo asegura que la tendencia futura es evolucionar hacia modelos de menos riesgo para el operador como los contratos de gestión y de renta variable, con un claro descenso de los contratos de alquiler fijo. Además, la franquicia despunta como nueva forma de gestión en el mercado español.

Respecto a la renegociaciones en 2011, se prevé que en cerca del 65% de los casos, las disminuciones se sitúen por debajo del 15% del valor pactado inicialmente, situándose el 35% de los casos restantes entre el 15 y el 30%. "Si a esto se une los descensos de años anteriores las disminuciones de renta podrían situarse por encima del 50% de la renta inicial", explicó Grau.

Respecto a la evolución del sector este verano, Bruno Halle afirmó que las ocupaciones y los precios medios en España empiezan a presentar una "leve" recuperación, aunque aún siguen lejos de los alcanzados a principios de la década.

"Se ha notado un efecto Mediterráneo positivo. Con llenos totales en zonas como Canarias que ha provocado el desplazamiento del turismo nacional a otras zonas como Costa del Sol, Costa Brava o costa Dorada", afirmó Hallé, quien destacó especialmente el importante crecimiento del mercado ruso tanto en pernoctaciones como en gasto.

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