Lunes 10/12/2018.

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El Congreso debate mañana en comisión la nueva ley hipotecaria antes de elevarla al Pleno

El alcance de la retroactividad, principal asunto a resolver en el debate y votación de enmiendas pendientes

El Congreso busca resolver los últimos flecos de la redacción del proyecto de ley de crédito inmobiliario, aquella reforma de la Ley hipotecaria que el entonces ministro de Economía Luis de Guindos llevó a la Cámara Baja en noviembre de 2017 y que deberá ser aprobada y remitida al Senado antes de fin de año.

Así, el texto en el que han venido trabajando los grupos se somete el martes al examen de la Comisión de Economía y Empresa, que deberá debatir y votar tanto el dictamen de la ponencia como las enmiendas que queden vivas por no haberse incorporado hasta ahora.

Se trata de un penúltimo trámite de parlamentario, ya que pese a tener esta comisión competencia legislativa plena, los grupos aprobaron la avocación de la norma al Pleno del Congreso, de manera que fuera el máximo órgano del Congreso el que tuviera la última palabra sobre este texto legal.

Tras su llegada a La Moncloa, el Gobierno de Pedro Sánchez buscó acelerar la tramitación de esta norma en el Congreso. La trasposición de la directiva arrastra más de dos años y medio de retraso, con el consecuente riesgo de sanción. Sin embargo, la dificultad para encontrar acuerdos ha ido dilatando su tramitación hasta agotar los plazos para enviar el texto a la Cámara Alta.

Finalmente, la previsión es que el Senado pueda comenzar a trabajar en esta norma una vez se reanude el período de sesiones, ya en 2019, y por la vía de urgencia tras solicitarlo así el Gobierno, con el fin de acortar los plazos a la mitad en la Cámara Alta.

QUEDA PENDIENTE ACLARAR LA RETROACTIVIDAD

La principal tarea pendiente de los grupos esta semana será resolver el alcance de la retroactividad en la nueva norma, ante la posibilidad de que las nuevas condiciones en el vencimiento anticipado pudieran afectar a ejecuciones hipotecarias actualmente suspendidas en los juzgados, a la espera de resolverse la cuestión prejudicial en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Según defendió el portavoz socialista en la ponencia, Gonzalo Palacín, existía un acuerdo para que la entrada en vigor no debía desbloquear todos los procesos pendientes de la resolución europea, y que la falta de consenso se debía a "una cuestión de estilo" sobre cómo explicitarlo en la ley.

Durante la fase de ponencia, los grupos han realizado múltiples cambios, algunos de los cuales ni siquiera habían sido apenas planteado por la mayoría de grupos a la hora de presentar enmiendas ni se recogían en la propia ley.

REPARTO DE GASTOS Y MÁS MARGEN ANTES DE EJECUTAR

Es el caso del reparto de gastos a la hora de formalizar una hipoteca, ya que tras la polémica decisión del Tribunal Supremo de primero condenar a la banca a asumir el impuesto de actos jurídicos documentados, y después corregir su decisión, los grupos decidieron precisar qué gasto correspondía a cada parte. Así, es el prestamista el que debe asumir todos los costes asociados, a excepción de la tasación, cuyos gastos corren a cargo del prestatario.

Otro de los cambios introducidos en fase de ponencia ha sido el de elevar los meses de impago que se requieren para ejecutar un contrato de hipoteca (paso previo a un posible desahucio), fijándolo en 12 meses (o en 3% del capital concedido) si el impago se produce en la primera mitad del préstamo y en 15 meses (o el 7% del capital concedido) a partir de entonces.

REBAJA DE INTERESES DE DEMORA Y COMISIONES POR AMORTIZACIÓN

Por otro lado se han rebajado los intereses de demora planteados en la norma --del triple del interés legal inicial al interés remuneratorio más tres puntos-- y las comisiones por amortización anticipada de una hipoteca sobre el capital reembolsado anticipadamente, que varían en función de si eran de tipo fijo y variable.

Para aquellos de tipo variable se contempla eliminarlos a partir del quinto o tercer año, según acuerden ambas partes, con un coste máximo del 0,15% o del 0,25%, respectivamente. En caso de hipotecas a tipo fijo, la comisión por amortización anticipada se diferencia entre el 2%, si la comisión se producía en los primeros diez años y a partir del 1,5% desde entonces.

Otra de las modificaciones incorporadas en la novación de créditos es el coste de pasar de una hipoteca a tipo variable y a tipo fijo, que pasa a ser del 0,15%. En el proyecto de ley estaba fijado en el 0,25%.

SUBROGACIÓN EN BASE A INTERESES COBRADOS

También se modifican las condiciones de subrogación de hipotecas, ya que se ha apostado por realizar un reparto de los costes que conlleva la formalización de una hipoteca entre los bancos. Estas nuevas condiciones de subrogación de hipotecas --inicialmente no estaba contemplado-- se establecen tras los cambios en el impuesto de actos jurídicos documentados y el reparto de gastos contemplado en la ley.

Y es que los grupos temían un endurecimiento de las condiciones del crédito por parte de los bancos para prevenir que, ante el aumento de los gastos de constitución, compensara más llevar a cabo subrogaciones que formalizar hipotecas.

Este reparto, según han informado los grupos, incluirá todos los gastos contemplados en la nueva ley que debe asumir el banco y se realizará proporcionalmente en función de los intereses cobrados y pendientes de cobro, ya que la distribución de estos no es regular a lo largo de la vida del crédito.

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