Lunes 19/11/2018.

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La gentrificación dispara los precios de los alquileres en Madrid y Barcelona

El desplazamiento de la población original de los barrios céntricos de las grandes ciudades por la presión del turismo y el asentamiento de vecinos de mayor poder adquisitivo, la denominada gentrificación, ha llevado a Madrid y Barcelona a máximos históricos en los precios de los alquileres.
  • La gentrificación dispara los precios de los alquileres en Madrid y Barcelona EFE

El desplazamiento de la población original de los barrios céntricos de las grandes ciudades por la presión del turismo y el asentamiento de vecinos de mayor poder adquisitivo, la denominada gentrificación, ha llevado a Madrid y Barcelona a máximos históricos en los precios de los alquileres.

No se trata de un fenómeno novedoso, pues ciudades como Nueva York, París o Berlín ya fueron testigos de la gentrificación durante los años noventa del siglo pasado, y también las dos mayores ciudades españolas vieron cómo alguno de sus barrios más empobrecidos, como Chueca, en los ochenta o la Barceloneta, en los noventa, comenzaron a poblarse con nuevas generaciones atraídas por los precios bajos.

Los jóvenes trajeron consigo cultura y arte, a los que siguieron restaurantes y comercios, embelleciendo así el entorno y revalorizándolo.

Este lavado de cara convirtió a zonas antes marginales, como ocurre en Lavapiés en Madrid o Sant Martí en Barcelona, en los nuevos sitios ?de moda?, atrayendo a su vez a nuevos inquilinos con mayor poder adquisitivo y expulsando a los residentes, que decidieron vender o alquilar sus viviendas.

Este fenómeno ha dado lugar a que el precio del metro cuadrado de alquiler bata récords en Madrid y Barcelona, que junto con Islas Baleares (Mallorca e Ibiza) y Canarias son las áreas más afectadas por la gentrificación en España, según el último informe de precios del portal inmobiliario Idealista.

En la capital, los precios más altos del alquiler en el último cuatrimestre de 2017 se dieron en el distrito Centro, con un coste de 19€/m²; seguido de Salamanca, con 18,50€/m²; Chamberí, que alcanzó 17,10€/m²; y de Retiro y Chamartín, en los que el m² costó 15,90€. Los distritos en los que el precio del alquiler fue más reducido fueron Vicálvaro, con 9,70€/m² y Villa de Vallecas, con 9,90€/m².

En Barcelona, la ciudad con los alquileres más altos de España, el distrito más caro fue Sant Martí, en el que el metro cuadrado alcanzó los 19,20€. Ciutat Vella, con 18,90€/m², y Eixample, con 18,10€/m², fueron las otras áreas más caras en tanto que el precio más barato fue en los distritos de Nou Barris, con 12,30€/m², y Horta-Guinardó, con 13,30€/m².

CALCULANDO LA GENTRIFICACIÓN EN MADRID

Los distritos madrileños en los que más ha subido el precio del alquiler desde 2010 (año en el que el portal inmobiliario Idealista comienza a mostrar los precios medios de los distritos por trimestres) han sido Salamanca -con un aumento de 4€/m²-, Retiro y Tetúan -ambos con un incremento de 3,50€/m²- y Centro -con un ascenso de 3,40€/m²-. Por contra, los que menor subida de precio experimentaron fueron Villa de Vallecas -con solo un aumento del precio de 0,30€/m²-, seguido de Vicálvaro -0,40€/m²- y Villaverde -0,50€/m²-.

Según el Padrón Municipal de Habitantes, Madrid ha ganado un total de 43.086 vecinos desde 2007. Los datos del ayuntamiento indican que llegaron 132.836 connacionales a la capital y se fueron 89.750 extranjeros.

El distrito madrileño que más población ha perdido en los últimos once años ha sido Latina, con 20.033 vecinos menos desde 2007, de los cuales el 55% eran extranjeros y el 45% españoles.

La población de Ciudad Lineal descendió en 11.701 personas, de los que un 86% eran extranjeros -mayormente iberoamericanos- y tan solo el 14% nacionales. El censo de Puente de Vallecas disminuyó en 10.646 personas (47% españoles y 53% extranjeros) y Moratalaz perdió 10.302 (el 74% de los que se fueron eran españoles frente a un 26% de extranjeros).

Por contra, las áreas que más han crecido en Madrid han sido Villa de Vallecas (Ensanche), a la que se han sumado 40.727 personas (95% españolas y un 5% extranjeras); seguido de Fuencarral?El Pardo, que aumentó en 30.583 vecinos su población (todos fueron nacionales); y Hortaleza, con 22.662 personas más, también todas españolas.

BARCELONA, LA CIUDAD CON EL ALQUILER MÁS CARO DE ESPAÑA

En Barcelona, el precio del metro cuadrado ha ascendido de media 4€ con respecto a 2010 y es Sant Martí el distrito en el que más se ha elevado el precio de alquiler por m², con un aumento de 7,60€/m². Eixample, con un incremento de 4,20€/m², y Sants-Montjuïc y Sarrià-Sant Gervasi, con un aumento de 3,70€/m², son las otras áreas más encarecidas de la Ciudad Condal.

A semejanza de Madrid, la población en Barcelona creció en 25.699 individuos entre 2007 y 2017. Llegaron 38.909 extranjeros y se fueron 13.209 nacionales. El único distrito que ha perdido población ha sido Ciutat Vella, con 10.131 vecinos menos (de los que un 74% eran españoles y el 26%, extranjeros).

Los barrios que más población ganaron fueron Sant Martí, con 12.439 personas más (77% eran extranjeros y el 23% nacionales); y Sarrià-Sant Gervasi, con 8.188 vecinos más (67% eran españoles y el 33% extranjeros).

MOVIMIENTO DE POBLACIÓN Y COSTE DE LA VIVIENDA

Todos los barrios de Madrid en los que el m² del alquiler es más elevado han perdido población desde 2007 (Centro, Chamberí y Salamanca) y las personas que se fueron en ellos eran mayormente extranjeras. Los distritos acomodados de Chamartín, Arganzuela y algunas zonas prósperas de Tetuán ganaron a su vez población, sobre todo nacional.

En Madrid, esa salida de población, sobre todo inmigrantes llegados antes del comienzo de la crisis económica (2008), ha sido consecuencia del progresivo encarecimiento de los distritos -del centro, especialmente- y la llegada de nuevos vecinos -sobre todo, españoles- con un mayor poder adquisitivo que pueden permitirse un nivel de vida más alto. De hecho, el incremento de los ?turistas de alquiler? ha acelerado este proceso.

En Barcelona ha ocurrido lo contrario respecto a la población inmigrante. En los distritos con el m² de alquiler más elevado se han asentado en mayor medida extranjeros. El área de Sant Martí, el barrio más caro de Barcelona, ha ganado en diez años 12.439 personas: 77,18% extranjeros y 22,82% españoles. De igual modo ocurre en Eixample, el segundo más caro de la ciudad, que creció en 3.947 personas: todas ellas extranjeras. En el caso de Barcelona, son los inmigrantes de un mayor poder adquisitivo los que han desplazado a la población nacional.

Desde los JJOO, Barcelona, es una de las ciudades del mundo más atractivas para el turismo internacional. De hecho, la guía ?Hertz Travelgram? señala que Barcelona es la tercera capital europea más fotografiada en la red social Instagram, solamente superada por Londres y París. Madrid aparece en el sexto lugar.

LOS PISOS TURÍSTICOS CONTRIBUYEN A LA GENTRIFICACIÓN

Cuando un barrio se pone de moda, lo hace tanto en España como en el extranjero. No solamente los habitantes de una ciudad con mayor poder adquisitivo se ven atraídos por los nuevos distritos ?modernizados?, sino que también los turistas quieren probar la experiencia de pasar su estancia en el barrio ?de moda?, como ocurre en Sant Martí en Barcelona o Chueca, en Madrid. Este fenómeno se ve reflejado en la demanda de apartamentos, habitaciones privadas y compartidas que ofrece, por ejemplo, la empresa de alquiler turístico Airbnb.

Según el último informe de 2018 del portal independiente Inside Airbnb, que ofrece datos sobre cómo Airbnb compite en el mercado de las viviendas residenciales (ya que la propia empresa no publica datos oficiales), la plataforma de alquiler ofrece en Madrid un total de 16.313 opciones. El distrito Centro es el que agrupa la gran mayoría de los alquileres, con 8.474 alojamientos. Le siguen Salamanca con 1.096; Chamberí, con 1.026, y Arganzuela, con 944.

Barcelona dispone de 17.369 alquileres ofrecidos por Airbnb. Eixample agrupa el mayor número de alojamientos, con 5.607, seguido de Ciutat Vella, con 4.078, Sants-Montjuïc, con 2031, Gracia, con 1.776, y Sant Martí, con 1.770.

En general, todos los distritos con mayor número de alojamientos de Airbnb, tanto en Madrid como en Barcelona, coinciden con los barrios en los que el m² de alquiler es más alto y donde la denominada gentrificación es más manifiesta.

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